Summary
- 다주택자가 2021년 가격 폭등 시 집을 팔고, 무주택자들이 집을 샀다.
- 무주택자들 중에도 갭 투자가 많았다 (실수요 아님)
- 전세를 끼고 샀기 때문에 실제로 들어가 살 수도 없음
- 전세 가격이 빠지면 집을 팔 수밖에 없는 상황
- 앞으로 전세가 빠지면서 급매가 나올 수밖에 없는 기반
- 무주택자들 중에도 갭 투자가 많았다 (실수요 아님)
- 지금 수도권에 아파트 입주물량이 매우 많음 (실수요를 감당할 수 없음)
- 미분양 아파트 증가
- 입주물량이 증가하여 전세 가격 떨어짐
- 전세 가격 하락의 이유 (전세수요 하락)
- 미분양의 증가
- 입주물량의 증가
- 금리가 올라서 월세로 전환
- 강남의 입주물량이 역대 최고임
- 전세 가격이 많이 빠질 예정임
- 급매 증가
- 강남지역의 부동산 가격이 출렁거릴 예정
- 내년/내후년 각각 6000세대 이상의 입주물량
- 건설사들이 분양을 해야만 함
- 미분양이 증가할 수밖에 없음
- 분양을 연기할 수 없음
- 금리가 오르기 때문에 대출로 산 땅값에 이자비용이 늘어남
- 부동산 PF의 만기연장이 안됨
- 전국 평균 분양율 80% (20% 미분양)
- 내년엔 9만 가구정도 미분양될 예정 (올해 5만, 내년 4만)
- 미분양이 되면 건설사는 안 팔릴 물건을 팔 수밖에 없다
- 처음부터 가격을 내리는 경우가 없다
- 단계적으로 가격을 내린다
- 계약금을 줄이는 방법
- Incentive(e.g., 경품)을 추가
- 마지막으로 할인분양
- 금리인상이 부동산 하락의 근원적인 이유가 아니다
- 부동산 하락의 근원적인 이유는 2019년부터 진행된 엄청난 가격 상승
- 이후 금리가 인상되면서 거품이 빠지는 것
- 거품이 없으면 금리가 올라도 거품이 빠지지 않는다
- 금리가 내리거나 보합 이어도 부동산을 사면 안 된다
- 정책 완화, 대출 완화가 이루어져도 부동산을 사면 안 된다
- 부동산 가격이 빠져야 부동산을 살 시기
- 거래량이 적으면 가격 상승률이나 가격 하락률이나 높을 수밖에 없음
- 큰 폭의 시장 하락 마지막 단계에 일어나는 일들 (곧 바닥으로 갈 수 있음)
- 전세 가격의 하락
- 미분양 아파트의 증가
- 매도 물량의 증가
- 바닥 가격 추정
- 전국은 22.09 기준 26.3% 이상 하락하면 바닥 형성
- 서울은 22.09 기준 23.2% 이상 하락하면 바닥 형성
- 경기는 22.09 기준 32.7% 이상 하락하면 바닥 형성
- **이렇게 가격이 형성되면 이제 차차 살 사람들이 생김 (매수 물량 증가)
- 실제로 가격이 바닥을 치게 되면 (e.g., 전국 26.3% 하락) 투자자들이 매수를 시작할 것
- 실수요자들은 더 빠질 것이 두려워서 사지 않는다
- 이때 투자자들의 움직임을 잘 주시할 것 (다주택자 증가)
- 내년부터 이러한 변화가 일어날 수 있다
- 금리가 떨어지는 것을 기다리면서 가격이 떨어졌을 때 부동산을 사지 않는 실수를 하지 말아라
- 가격이 떨어지는 시점까지 현금을 모아 두자
- 급매를 잡을 수 있는 좋은 방법
- "제가 싸게 사면 수수료를 엄청 드리겠습니다"라고 말하는 것
- 가격을 3~5억 싸게 사는 게 중요하지 수수료 몇 천만 원 더 주는 게 중요한 게 아니다
- "제가 싸게 사면 수수료를 엄청 드리겠습니다"라고 말하는 것
- 무엇을 해야 하는가?
- 가격이 계속 빠지는 와중에도 거래량이 증가한다
- 가격 하락과 동시에 거래량이 증가되면 굉장히 좋은 시장이 올 수 있다는 싸인
더 공부할 것
- 둔촌주공
- 부동산 PF